宁建（规）发〔2017〕28号

各市、县（区）规划管理局、住房和城乡建设局，宁东管委会规划建设土地局：

为深入贯彻落实中央和自治区城市工作会议精神，积极推行城市街区混合用地模式，有效盘活城市存量土地，推动低效用地再开发、再利用，进一步提高城市宜居性，现就加强我区城市混合用地规划利用有关事宜通知如下。

一、充分认识推进城市混合用地规划利用的重要意义

推行城市混合用地规划利用是全面贯彻中央、自治区城市工作会议精神，有效盘活城市存量土地，引导城市土地与空间集约节约利用的重大举措，对于推动城市精明增长，提升城市内涵品质，促进城市由外延扩展向内涵提升发展转变具有深远而重要的意义。各地要充分认识推行城市混合用地规划利用工作对于加快城市转型发展的重要意义，切实把思想认识统一到中央、自治区的总体要求和安排部署上来，认真组织，扎实推进各项工作落实，全面提升城市发展效益。

二、准确把握推行城市混合用地规划利用的原则

推行城市混合用地规划利用要按照“以人为本、集约节约、功能引导、刚柔并济”的原则进行。一是坚持以人为本，注重创造丰富多样、适于步行、空间紧凑、混合使用的街区、社区，塑造宜人的街巷空间，让城市群众生活的更方便更舒心。二是坚持集约节约，统筹城市混合用地规模、结构、布局和开发强度，优化用地结构，促进产城融合，提升城市品质，提高城市土地利用质量效益。三是坚持功能引导，统筹区域环境、产业发展、基础设施等要素，科学划定城市功能区，引导功能区间有机联系和功能区内部有序混合，鼓励按规划实施不同用途土地的混合利用和建筑的复合使用。四是坚持刚柔并济。通过规划刚性约束，明确完全不可兼容的地块用地性质，规范城市规划建设管理，体现城市规划法律效应；通过规划柔性调控，提出可以兼容发展的用地性质和业态形式，体现城市规划弹性和灵活性。

三、创新推行城市混合用地规划的方式方法

（一）城市总体规划阶段。城市总体规划应从市域层面统筹安排居住、工业、商业服务业设施、公共管理与服务、物流仓储、道路与交通设施、绿地与广场等建设用地，提出城乡建设用地中主要用地混合要求。要按照精明增长理念，科学配置生产、生活、基础设施、公共服务设施，优化用地布局，尽量避免将城市新区、开发区、独立工矿区与老城区分散布局，避免形成生活不便，交通拥堵、环境污染等问题，新编城乡总体规划应将新城、新区、开发区与老城区一体布局。已建新城、新区、开发区、独立工矿区与老城区在布局上相对分散的，在城市总体规划修编时，应注重城市空间格局优化，按照产城一体、职住平衡原则，提升服务功能，依据国家级、自治区级、市级、县级不同等级标准，结合产业类型，采用总体用地混合布局方式促进产业用地和居住用地、公共管理与公共服务用地混合利用，提高城市宜居性。

   1.用地兼容方式

居住用地：可与公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地兼容混合利用；可与服务于居民日常生活的物流仓储用地、一类工业用地有条件混合利用；可优先配套公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地。

工业用地：可与商业服务业设施用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿化与广场用地有条件兼容混合利用；一类工业用地可适当与居住用地混合利用。

道路广场用地：可与公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、公用设施用地、绿地与广场用地兼容混合利用。

其他用地（除工业用地），如公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地等用地之间可兼容混合利用。

2.用地兼容比例。居住用地、公共管理与公共服务用地、工业用地、道路广场五大类主要规划用地占城市建设用地比例及兼容比例原则应符合以下规定。

（二）控制性详细规划阶段。控制性详细规划城市用地混合利用，主要是确定城市街区各地块功能性质（地块土地主要使用性质）、功能比例（地块土地使用性质比例）、地块规模（地块用地面积）及可以混合布局的组合模式，其规划控制要求如下；

1.应在编制或修编城市片区控制性详细规划时推行城市用地混合利用，科学确定城市混合用地的利用方式，作为土地开发利用的依据。

2.细化规划编制单元，以街区为单位编制控制性详细规划,应用城市设计的手法，将定性质、定容量、定配套、定风貌作为街区控制性详细规划的重要内容。

3.提倡小地块、窄马路、密路网的地块划分，原则上地块以5至10公顷为宜，增加沿街道临街面的开发形式，通过小尺度开发建设，促进街区内用地功能混合的形成。

4.按照区域功能划分和建筑规模总量控制原则进行用地及建筑功能的合理混合，明确城市街区主体功能和用地兼容性要求，确定规划用途类型、比例等。

以居住为主的街区，提倡以居住用地为主，与商业、文化、行政、公共服务设施等用地混合布局，形成形式多样的组合模式。

以商业为主的街区，提倡以商业用地为主，与公共服务设施用地、居住用地、工业用地混合利用，并确定工业种类和用地组合模式。

以工业生产为主的街区，提倡地块内部生产功能和研发办公功能、商业服务功能的混合利用，并提出在工业生产和环境要求达标的前提下可以选择的用地混合布局的组合模式，包括与居住用地混合。

（三）修建性详细规划阶段。城市用地混合利用主要通过规划设计条件的约束确定地块主要用地性质、不同用地性质的混合状态和比例，包括地块水平和垂直方向上的混合使用布局模式和比例，其规划控制要求如下。

1.确定开发强度。根据功能定位和混合比例，科学确定地块建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率等控制指标，确保土地开发强度与周边环境容量相匹配。提倡街道、广场、公园等城市公共空间与居住、商业、文化、办公等功能混合布局，提高公共空间使用率，服务更多的人群。

2.强化城市设计。以主导用途为主、其他附属用途为辅的混合地块，其附属用途部分应纳入整体地块统一规划设计。提倡建筑综合体或建筑单体的多功能混合设置，科学确定建筑混合性质和比例。

3.严格规划设计条件。在混合用地供地前，规划行政主管部门应依据片区控制性详细规划要求，组织编制该地块意向性规划方案，并核准规划设计条件。规划设计条件应明确混合用地不同功能用地比例、建设规模，用地性质应明确至用地分类中、小类代码。

4.严格审查建设工程设计方案。混合用地建设工程设计方案（含规划设计方案、建筑工程方案）应严格按照土地出让合同或划拨决定书中确定的用途、规模进行设计，不得擅自改变。

四、切实保障城市混合用地规划实施

（一）加强组织领导。各级规划行政主管部门应加强对城市混合用地利用规划管理工作的组织领导和统筹协调，积极与各相关部门进行沟通协调，形成工作合力，落实好城市混合用地利用开发的各项政策，确保工作有序推进。

（二）强化实施管理。各级规划行政主管部门，要按照城乡规划法律法规、技术规范和本指导意见，结合本地实际研究制定实施办法，细化各项政策措施，切实加强对各县工作的督促检查和指导支持，确保把各项工作要求落到实处。

（三）严守廉政纪律。各级规划行政主管部门要严格按照城乡规划法律法规、技术规范及法定规划开展城市混合用地利用开发，依法依规核发规划许可，增强规划审批的透明度。要严格城市混合用地开发利用监督管理，切实增强廉政意识，确保廉洁自律，对违规开展城市混合用地开发利用，严肃追究责任。

（四）加强宣传引导。各级规划行政主管部门要增强服务意识，做好政策解读，加强舆论引导，营造有利于开展混合利用的良好氛围。要及时进行总结评估，对于政策实施中出现的问题，认真研究解决，确保工作实效。

自治区住房和城乡建设厅

2017年11月20日

（此件主动公开）